כיצד בניתי תיק השקעות נדל"ן בארה"ב תוך פחות מ-5 שנים – יריב גולן מספר

בעולם ההשקעות המודרני, שוק הנדל"ן האמריקאי מציע הזדמנויות ייחודיות למשקיעים ישראלים המחפשים לגוון את תיק ההשקעות שלהם. יריב גולן, יזם ומשקיע נדל"ן מנוסה, חולק את סיפורו המרתק כיצד הצליח לבנות תיק השקעות נדל"ן משגשג בארה"ב בתוך פחות מחמש שנים, תוך התמודדות עם אתגרים והזדמנויות בשוק זה.

התחלה צנועה וחזון גדול

לפני כשש שנים, החליט יריב גולן לצאת למסע השקעות בנדל"ן אמריקאי. "ההתחלה הייתה מאתגרת," הוא מספר. "התחלתי עם דירה אחת בפלורידה, ללא ניסיון קודם בשוק האמריקאי. מה שהנחה אותי היה מחקר מעמיק והבנה שהפוטנציאל בשוק זה גדול במיוחד עבור משקיעים זרים."

גולן מציין כי הוא השקיע זמן רב בלימוד השוק האמריקאי: החקיקה, המיסוי, מגמות הביקוש וההיצע, ואפילו למד את הדינמיקה החברתית באזורים שונים. "בניגוד למה שרבים חושבים, השקעות נדל"ן בארה"ב אינן עניין של מזל אלא תוצאה של תכנון מדוקדק," הוא מסביר.

אסטרטגיית ההשקעה: דיברסיפיקציה גיאוגרפית

אחד הסודות להצלחתו של גולן היא אסטרטגיית הפיזור הגיאוגרפי. במקום להתמקד במדינה אחת, הוא בחר להשקיע במספר מדינות בארה"ב, כל אחת עם יתרונותיה הייחודיים:

• פלורידה – אטרקטיבית לתיירים ולפנסיונרים, עם אקלים נוח ומיסוי נמוך.
• טקסס – כלכלה צומחת, עלויות מחיה נמוכות וביקוש גבוה לדיור להשכרה.
• אוהיו – תשואות גבוהות יחסית ומחירי נכסים נמוכים יותר, המאפשרים כניסה קלה לשוק.
• קליפורניה – פוטנציאל לעליית ערך משמעותית לטווח הארוך למרות המחירים הגבוהים.

התמודדות עם אתגרים: ניהול מרחוק והיבטים משפטיים

אחד האתגרים המשמעותיים בהשקעת נדל"ן בארה"ב הוא ניהול הנכסים ממרחק. "בהתחלה ניסיתי לנהל הכל בעצמי, דבר שהוכח כבלתי יעיל," מודה גולן. "למדתי שבניית צוות מקצועי של מנהלי נכסים, עורכי דין ויועצי מס המכירים את השוק המקומי היא חיונית להצלחה."

גולן מדגיש את חשיבות ההיכרות עם ההיבטים המשפטיים והמיסויים: "כמשקיע זר בארה"ב, חשוב להבין את חוקי המס האמריקאים ואת אמנת המס בין ישראל לארה"ב. ישנם יתרונות מיסויים משמעותיים שאפשר לנצל באופן חוקי, אך יש לתכנן זאת כראוי."

מינוף ומימון: המפתח להרחבת תיק ההשקעות

להרחבת תיק ההשקעות בקצב מהיר יחסית, השתמש גולן באסטרטגיית מינוף חכמה. "השוק האמריקאי מציע אפשרויות מימון אטרקטיביות למשקיעים זרים, למרות שהן מורכבות יותר מאשר למקומיים," הוא מסביר. "הצלחתי לקבל משכנתאות בריבית נמוכה יחסית, דבר שאפשר לי להגדיל את מספר הנכסים שלי תוך זמן קצר."

לדבריו, אסטרטגיית המינוף כללה:
1. התחלה עם מספר נכסים קטנים, שהוכיחו את אמינותו בפני הבנקים
2. יצירת יחסי עבודה טובים עם מוסדות פיננסיים אמריקאיים
3. שימוש בהון העצמי שנצבר בנכסים קיימים למינוף רכישת נכסים נוספים
4. שילוב בין נכסים המניבים תזרים מזומנים לבין נכסים בעלי פוטנציאל השבחה

תזרים מזומנים וערך לטווח ארוך

בבניית תיק ההשקעות שלו, התמקד גולן לא רק בתשואה החודשית אלא גם בהשבחת ערך הנכסים לטווח ארוך. "בחרתי נכסים באזורים בהם צפיתי צמיחה דמוגרפית וכלכלית," הוא מסביר. "חלק מהנכסים שרכשתי עלו בערכם ב-50% ויותר תוך 3-4 שנים, מעבר לתזרים המזומנים החיובי שהם מייצרים מדי חודש."

יריב מדגיש כי שילוב נכון בין הכנסה שוטפת לבין עליית ערך הנכס הוא המפתח לבניית עושר אמיתי בנדל"ן: "אני בוחן כל נכס בשני ממדים – היכולת שלו להניב תשואה חודשית חיובית והפוטנציאל שלו לעלות בערכו לאורך זמן."

לקחים והמלצות למשקיעים חדשים

לאחר שבנה תיק נדל"ן מרשים בארה"ב, עוד על יריב גולן מציע מספר המלצות למשקיעים ישראלים השוקלים להיכנס לשוק זה:

"התחילו קטן, למדו מטעויות והתרחבו בהדרגה. אל תקפצו למים העמוקים לפני שאתם יודעים לשחות," הוא ממליץ. "השקיעו בלימוד השוק, בבניית צוות מקומי אמין, ובהבנת ההיבטים המשפטיים והמיסויים. אל תתפתו להשקעות שנשמעות טוב מכדי להיות אמיתיות, ותמיד בצעו בדיקת נאותות מעמיקה."

גולן מדגיש גם את חשיבות הסבלנות: "נדל"ן הוא מרתון, לא ספרינט. קחו בחשבון שתצטרכו להתמודד עם אתגרים כמו שוכרים בעייתיים, תיקונים בלתי צפויים ותנודות בשוק. המפתח להצלחה לטווח ארוך הוא היכולת להתמיד ולהסתגל לשינויים."

סיכום

סיפורו של יריב גולן מדגים כי בניית תיק השקעות נדל"ן בארה"ב אינה חלום בלתי מושג עבור משקיעים ישראלים. עם תכנון נכון, לימוד מעמיק, צוות מקצועי ואסטרטגיה ארוכת טווח, אפשר להשיג תוצאות מרשימות תוך מספר שנים.

"לדעתי, שוק הנדל"ן האמריקאי עדיין מציע הזדמנויות רבות למשקיעים ישראלים, למרות העליות במחירים בשנים האחרונות," מסכם גולן. "המפתח הוא לדעת איפה לחפש, לזהות מגמות מוקדם ולפעול בצורה מחושבת. עם הגישה הנכונה, גם אתם יכולים לבנות תיק השקעות נדל"ן מצליח בארה"ב."